家庭用太陽光発電と産業用太陽光発電システムの違い

生産緑地の2022年問題について

市街化区域を中心に農地の宅地化（農地転用）が進んでいますが、2022年には生産緑地が解除される農地が一気に増え、マンション・アパートの飽和が起こると予想されています。
生産緑地を解除後、農地のままでソーラーシェアリングを行う、もしくは農地転用して太陽光発電所を設置するor太陽光発電用地として売却・賃貸するという方法があります。
生産緑地や2022年問題などについて解説、来る2022年に向け生産緑地の所有者が今から考えておくべき事を整理していきましょう。

◎生産緑地◎
税金面では有利にしてあげるけど、その代わり絶対に農地として管理しましょうという土地の事です。
生産緑地に指定されているのは、市街化区域内の農地のうち市区町村が指定した一定の条件を満たした農地です。
市街化区域とは、日本の都市化の為にこの地域を街にしますと指定された地域の事です。
つまり生産緑地は、「都市化したい地域ではあるが、農地の保全もしたい」という土地に対して指定されるものです。

-生産緑地のメリット-
　1.固定資産税の軽減（宅地の数百分の1程度）
　2.相続税の納税猶予を受ける事が出来る
-生産緑地のデメリット-
　1.土地活用の相続対策が難しい
　2.ほぼすべての相続税を猶予してもらうには終身営農が条件
　3.一度生産緑地に指定されると、解除されるまで農地以外の地目では活用できない

◎生産緑地の解除までは通常30年を要する◎
生産緑地は必ず農地として管理する必要があります。
管理義務を解除する為には、農地所有者の死亡、故障などにより農業に従事出来なくなるか、生産緑地として公示されてから30年経過するのを待つ必要があります。
30年経過すれば、市町村に対して生産緑地の買取申出を行うことが出来るようになるのでが、市町村の買取が困難な場合は市町村から農家への斡旋が行われます。
それでも3ヶ月間のうちに農地の権利に動きがなければ、所有者に対する「農地としての管理義務」が解除となります。

※生産緑地が解除されても、農家を続ける事は可能です。
※申し出をしなければ30年過ぎても、生産緑地としての効果制限は残ります。
◎30年縛りが生んだのが「2022年問題」◎
30年というしばりこそが、2022年問題を発生させている要因です。
生産緑地法が施工されたのが1992年であり、2022年はその30年後となるからです。
2022年になると、生産緑地を解除された農地がたくさん出てくると言われています。こういった農地は一般的な農地と同じように、農地転用して宅地化する事が可能となります。
たくさんの市街化区域の農地が農地転用してアパート経営などを始めてしまうと、供給過多に陥ってしまう可能性があります。
さらに2020年の東京オリンピック開催後には、不動産価格が下落する可能性もあると言われています。
そんな中で2022年を迎え生産緑地が大量に解除されてしまうと、土地価格低下がますますひどくなってしまうのではないかと考えられています。

◎市街化区域にのしかかる固定資産税問題◎
生産緑地に限らず、市街化区域の農地は固定資産税に問題を抱えています。
もともと1968年に制定された都市計画法では都市化を目指して市街化区域を設定したのですが、なかなか農地を転用してくれる人がいなかった事もあり、1971年に市街化区域内の農地に対し“宅地並み課税”を課すようになりました。
これにより、市街化区域内の農地の固定資産税は高く設定されてしまっているのです。

◎大きな課題は2つ◎
2022年に向けて市街化区域の農地が抱えている課題は、次の2点になります。
1）農業だけを行うだけのノウハウがない世代が増えている
2）だからといって農地転用するメリットがない
やはり農家の大きな問題は「高齢化」です。
農業に精通している後継者がいない為、農地として続けていく事に限界を感じている方も多いと思います。
しかし反面、税金の問題から農地のままにしておきたいという方もまた多いのが事実です。

◎2022年をどう迎えるべきか◎
この相反する課題を解決する為、2022年に向け農家の方々におすすめしたいのが、ソーラーシェアリングという方法になります。
ソーラーシェアリングとは、農業をしながら太陽光発電も同時に行うというものです。
完全に農業をやめてその土地を利用して太陽光発電を行う場合は、農地転用を行う必要がありますが、ソーラーシェアリングの場合は農業を続けながら行う事になり、農地転用をする必要がありません。厳密にはパネルを支える架台の支柱を立てている基礎部分のみを農地転用する事になり、他の地目はすべて農地のままとなります。
-市街化区域農地であれば、許可の必要なし-
市街化区域でない地域の農地は、ソーラーシェアリングを行うにあたり許可が必要である為少し手間がかかりますが、市街化区域農地であればごく簡単な届け出のみで審査もありません。
簡単にソーラーシェアリングを始められる為、市街化区域地域の農地こそオススメです。

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